Vous exercez en EURL ou SASU et votre société a accumulé une trésorerie excédentaire. Ce simulateur compare quatre allocations de ce capital : usufruit de SCPI, SCPI en pleine propriété, ETF Monde et Bitcoin, en intégrant la fiscalité de l'impôt sur les sociétés propre à chacune. Ajustez les hypothèses, le verdict se met à jour en temps réel.
Valeur nette récupérable chaque année (liquidités encaissées + actif valorisé, net d'IS en cas de revente). La ligne pointillée matérialise la mise initiale.
D'où vient l'argent à l'arrivée : revenus distribués pendant la durée, ou valeur de revente de l'actif.
Pour 32 % du prix d'une part, la société acquiert 100 % des loyers pendant la durée du démembrement. Les revenus sont calculés sur une assiette bien supérieure à la mise.
L'usufruit acquis à durée fixe est amortissable comptablement. Cet amortissement réduit le résultat imposable : une part substantielle des loyers échappe à l'IS.
La contrepartie est structurelle : au terme, l'usufruit s'éteint et vaut zéro. Le capital n'est pas perdu, il a été converti en flux de revenus majorés.
Le montage n'a de sens que pour une trésorerie réellement immobilisable sur toute la durée, sans besoin opérationnel prévisible sur ce capital.
Consultant ou indépendant exerçant via une société soumise à l'IS, avec des bénéfices mis en réserve qui stagnent sur le compte professionnel.
Placer cette trésorerie au sein de la société évite de la sortir en dividendes (flat tax de 30 %) avant de l'investir : l'assiette de départ reste intacte.
L'usufruit temporaire de parts de SCPI s'amortit linéairement sur sa durée. La déduction vient neutraliser une grande partie des loyers imposables.
Ce levier n'existe ni à l'IR ni en micro-entreprise : c'est un avantage spécifique aux sociétés à l'IS, qui explique l'écart de TRI face à la pleine propriété.
Via un compte-titres au nom de la société, un ETF actions capitalisant (≥ 90 % d'actions) échappe à l'imposition annuelle des plus-values latentes : l'IS n'est dû qu'à la revente. Un ETF obligataire ou mixte serait, lui, imposé chaque année sur l'écart de valeur (art. 209-0 A du CGI).
Le Bitcoin détenu par la société est imposé à l'IS lors de la cession. Traitement comptable des actifs numériques à valider avec l'expert-comptable.
Les frais de souscription des SCPI (souvent 8 à 12 %) ne sont pas modélisés : ils pèsent surtout sur la pleine propriété à la revente. Le taux d'IS de 15 % est plafonné à 42 500 € de bénéfice annuel.
Les performances ETF et Bitcoin sont des hypothèses, pas des promesses : la trajectoire réelle sera volatile, et un horizon court peut se solder par une perte.
Ce montage ne vous concerne pas directement : la micro-entreprise n'a ni personnalité morale, ni trésorerie propre, ni faculté d'amortir. L'intégralité de l'avantage fiscal décrit ici suppose une société à l'IS. Si votre chiffre d'affaires laisse une épargne récurrente importante, le passage en société (EURL ou SASU) est précisément le type d'arbitrage à étudier avec un expert-comptable.
Avertissement. Cet outil est strictement pédagogique : il ne constitue ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal ou comptable. Le modèle est volontairement simplifié : loyers constants, amortissement linéaire de l'usufruit (pratique admise pour un usufruit à durée fixe, à confirmer avec votre expert-comptable), taux d'IS unique appliqué à chaque flux, frais de souscription, de gestion et d'arbitrage non modélisés, performances de marché supposées régulières alors qu'elles sont volatiles. La fiscalité applicable dépend de la situation propre de chaque société. Tout investissement présente un risque de perte en capital, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Faites valider toute décision par votre expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.